不動産関係国家資格の中で宅地建物取引士の次に取得を目指す資格として管理業務主任者を検討する人も多いかと思います。そこで管理業務主任者としてマンション管理会社に勤めた経験から仕事内容をご紹介します。
管理業務主任者の仕事内容
管理業務主任者の業務
管理業務主任者には独占業務があり「委託契約に関する重要事項説明および重要事項説明書（72条書面）への記名」「管理委託契約書（73条書面）への記名」「管理事務の報告（77条）」の3つです。この3つは必ず管理業務主任者でないと出来ません。また、この資格は国家資格で年に1度しか試験がありません。
独占業務関連
管理業務主任者の独占業務の3つは通常マンション管理組合の通常総会時に行います。通常総会はマンションの各部屋の所有者が参加します。
この通常総会の前にマンション管理組合の役員向けに理事会を開催して役員に事前にほぼ同じ内容をご説明します。この理事会で理事長と監査役から署名捺印を貰いますので、監査会も含めています。通常総会からみて約1ヶ月前に開催します。
このふたつが大きな山場です。私の場合は毎月1つのマンション管理組合の通常総会を行っていました。12月と3月は2つのマンション管理組合の通常総会を担当したためひとりで14組合を担当します。そのため11月～3月が繁忙期となるため注意が必要です。マンション管理組合の希望によっては開催回数を増やす場合もあります。
| 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | |
| A組合 | 理事会 | 通常総会 | ||||||||||
| B組合 | 理事会 | 通常総会 | ||||||||||
| C組合 | 理事会 | 通常総会 | ||||||||||
| D組合 | 理事会 | 通常総会 | ||||||||||
| E組合 | 理事会 | 通常総会 | ||||||||||
| F組合 | 理事会 | 通常総会 | ||||||||||
| G組合 | 理事会 | 通常総会 | ||||||||||
| H組合 | 理事会 | 通常総会 | ||||||||||
| I組合 | 理事会 | 通常総会 | ||||||||||
| J組合 | 理事会 | 通常総会 | ||||||||||
| K組合 | 理事会 | 通常総会 | ||||||||||
| L組合 | 理事会 | 通常総会 | ||||||||||
| M組合 | 理事会 | 通常総会 | ||||||||||
| N組合 | 通常総会 | 理事会 |
イメージとしては上図のような感じで年間をまわしていきます。
工事関連
マンション管理会社はマンション管理組合からの委託手数料だけでは経営が成り立ちません。共用部分の工事を提案し受注することで収益を確保しています。例に挙げると以下の通りです。
- 大規模修繕工事
- 外壁塗装
- 屋上防水
- 階段の鉄骨塗装
- 貯水槽や高置水槽の清掃 ← 増圧ポンプへの切り替え提案
- 配水管清掃
- エレベーターの保守点検
- 消防設備点検
私の担当マンションでは、屋上に携帯基地局があるなど収入があるマンションは必要な工事をしっかり実施出来ました。通常のマンションは築年数と共に所有者も年をとり、修繕積立金を値上げできず必要な工事を先送りしているところも多いです。
漏水事故関連
マンション管理組合は管理会社を通じて火災保険に加入しています。この火災保険に漏水事故特約をつけています。これによって上階の漏水事故により下階で漏水被害が起きても保険により復旧工事を行うことが出来ます。
こういった復旧工事も管理会社の利益に繋がるんですね。
もちろんそうなのですが、まずは漏水元を止めないといけません。24時間どんなときでも漏水事故が起きれば水道工事業者を手配しないとならず、担当者の負担は大きいですよ。
巡回関連
管理業務主任者は通常本社勤務です。来月再来月の理事会・通常総会の準備を行っています。そこで現場のマンションにいる管理人や清掃員が勤務している時間を見計らってマンションに訪問します。変わったことがないかの確認を行います。役員さんに本社の人間が訪問していることのアピールも兼ねて巡回報告書を作成し報告しています。
大雪の巡回は大変でした。全ての担当マンションで大雪となり、雪の重さで駐輪場の屋根がへこんだり。雪がベランダの排水溝を塞いでしまい専有部分に雪解け水が流れ込んでしまったり。担当ひとりではどうにもならない状態でした。
放置自転車の撤去も担当者の業務です。通常総会で了解をとり、一定期間の警告の貼り紙を放置自転車につけておいて外されなかった自転車を業者に回収して頂きました。
粗大ゴミのチェックも行います。よくあるのが引っ越しの際、通常のゴミでは回収して貰えない粗大ゴミをゴミ捨て場に捨てていく人がいます。そのまま置いておいても持って行ってくれる人がいないので、理事会に報告してマンション管理組合の会計で処分費を捻出します。
業界全体
需要面
マンションストック数は右肩上がりです。国土交通省マンションに関する統計・データ等
築40年以上の建物も増えてきています。当然入居者や所有者も高齢化しています。今後も管理業務主任者のニーズは今後も高まると予想出来ます。一方で、年金暮らしの高齢者が多いマンションではお金が掛かる修繕は見送られがちです。管理会社も安く引き受けてくれるところに流れているのが現状です。
競合
マンション管理会社を比べる際、差別化が難しいとお気づきになられると思います。マンションの共用部分の管理であるため、管理費が安くて不満が出ない管理会社を選ぶ傾向にあると思います。実際のところ価格競争に陥っており私自身頑張っても頑張っても給料が上がらないという経験をしています。今後変わっていくと良いですね。
まとめ
マンションの共用部分の管理を主に行う管理業務主任者の仕事をご理解いただけましたでしょうか。毎月毎月同じことの繰り返しで業務が進んでいっています。不動産における宅地建物取引士の売買のように都度新しいお客さんを見つけて契約をしていく仕事とは違い、同じお客さんから同額の手数料を貰う仕事です。給料水準も大分違いますので資格試験にチャレンジする前にしっかり調べてから勉強を始めるか検討しましょう。
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